Duurzaam wild wonen

Sustainer Homes, een ontwerpbureau voor duurzame zelfbouwwoningen, is gevestigd in een oud bedrijfsverzamelgebouw in Utrecht-Zuid. Het heeft die troosteloze jaren zeventig-uitstraling die start-ups in de creatieve sector juist hip vinden. In die sector is Sustainer Homes een van de meest succesvolle ondernemingen van de afgelopen jaren.

In 2016 wint het ontwerpbureau de ASN Bank Wereldprijs. Het grote piepschuim plakkaat staat nog altijd te pronken op de kast in de vergaderkamer. Kort daarop ondersteunt de Rabobank een demonstratiewoning die op het Jaarbeursplein in Utrecht komt te staan. Het zakentijdschrift Forbes vermeldt hen in de lijst ’30 Under 30′, voor uitmuntende jonge ondernemers. Volgens Business Insider Nederland behoren zij dit jaar bij de start-ups om in de gaten te houden. Al die positieve aandacht zorgt ervoor dat het bedrijf via crowdfunding moeiteloos zes ton ophaalt.

De moeilijkste markt

Oprichters Wolf Bierens en Gert van Vugt, van huis uit milieutechnoloog en socioloog, zijn ambitieus. De transitie naar duurzaam bouwen gaat hun te langzaam. Traditionele bouwers en leveranciers zijn niet in staat om het door hen gewenste tempo zelfs maar te benaderen. Met een slim prefab bouwsysteem denken de ondernemers snel te kunnen opschalen. “We richten ons op particulieren. Dat is de moeilijkste markt. Als het daar lukt, dan lukt het overal”, zegt Van Vugt vol vertrouwen.

Om die missie te doen slagen, ontwerpt Sustainer Homes woningen als ware het een IKEA-bouwpakket. Een huis bestaat uit grote houten dozen, in jargon ‘modules’, van verschillende afmetingen. Die modules bestaan weer uit precies passende puzzelstukken, gezaagd uit Europees hout met een computergestuurde frees. Zoveel mogelijk wordt in de timmerfabriek in elkaar gezet en binnen een dag op de bouwplaats aan elkaar geschroefd. Milieuonvriendelijk baksteen en beton komen er niet aan te pas.

De modulaire bouwwijze drukt de prijs. Dat sluit aan bij het ideaal om snel op te schalen. In een interview met RTLZ spreekt Van Vugt over een miljoen woningen binnen tien jaar, wereldwijd. Duurzaam wonen moet bereikbaar zijn voor alle doelgroepen, vindt Sustainer Homes. De eerste klanten ontvangen offertes tussen 120.000 tot 180.000 euro voor woningen van 90 tot 140 vierkante meter. Sleutelklaar, met zonnepanelen, een lucht-warmtepomp en een helofytenfilter, dat het huishoudelijk afvalwater zuivert.

Experimenteertuin

De ambitie om te groeien blijkt ook een keerzijde te hebben. Dat verhaal ligt te broeien in Almere Oosterwold, onder een dunne deken van besloten Facebookpagina’s. Er zijn zonnepanelen van een dak gewaaid. Een woning is onder het maaiveld aangelegd en heeft afwateringsproblemen, een ander beweegt als het stormt. Huiskamers zijn niet warm te stoken en de luchtvochtigheid is te laag.

“Je haar staat als een geit op je hoofd en na een uur vlucht je weg met koude voeten”, zegt Sanne Benschop. Ze heeft te doen met haar buurtgenoten in de eerste Sustainer Homes. In de roemruchte experimenteertuin van de gemeente Almere heeft de start-up niet alleen de meeste klanten, maar ook de meeste afgehaakte klanten. Benschop is nog steeds opgelucht dat ze eind 2017 is overgestapt op een andere bouwer. Zeventienduizend euro aan gemaakte ontwerpkosten en de bouwvergunning ten spijt. “Ik had er geen vertrouwen meer in.”

Buurtgenoot Karin Holthuis zit nog altijd op de blaren veroorzaakt door de start-up. “Terwijl zij prijzen winnen, wonen wij in een camper.” Ook Holthuis beëindigde eind 2017 de samenwerking met Sustainer Homes. Een “traumatiserend” besluit dat bijna vijftienduizend euro doet verdampen en hen noodzaakt hun toenmalige huurwoning op te zeggen.

Pioniers

Almere Oosterwold is niet voor watjes. Het is modderig en koud deze regenachtige middag. We trekken onze laarzen uit en klimmen in de onverwarmde camper. De partner van Holthuis bouwt verder aan de schuur. Hier gaan de twee wonen, totdat de nieuwe woning gereed komt.

Oosterwold is het meest radicale voorbeeld van wild wonen in Nederland. Op de niet bouwrijp gemaakte akker koop je een stukje land om je eigen woning te bouwen. De gemeente bemoeit zich minimaal met het gebied. Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de inrichting van het groen, het verharden van wegen of archeologisch onderzoek.

Niet alleen Oosterwold, maar ook Sustainer Homes stelt de pioniers op de proef. De druppel voor Holthuis is de definitieve prijsopgave. Die volgt, na maanden wachten, twee dagen voor ondertekening van het koopaanneemcontract. Holthuis schrikt zich rot. De bouwsom valt veertigduizend euro hoger uit. “We hadden al eerder een prijsverhoging gehad. Toen werd ons verzekerd dat ze er alles aan zouden doen om de prijs van de aannemer naar beneden te krijgen. Ze wisten dat we niet meer konden betalen. Dan blijkt na maanden wachten de prijs verder te zijn gestegen. Hoe heb je dan onderhandeld!” Holthuis ziet bovendien grote fouten op de offerte staan. Sustainer Homes heeft niet doorgegeven aan de aannemer dat de houtkachel is vervallen. De warmtepomp waarmee is gerekend, zal het huis niet warm kunnen stoken. Het meest bizarre? “Er zat geen voordeur in.”

In die periode ontmoet Holthuis Sanne Benschop. Ook zij moet een zenuwslopende vier maanden wachten op de offerte. “Ik raakte er helemaal door geobsedeerd, want ondertussen was het hypotheekaanbod bijna verlopen en ons huis al verkocht.” Als Benschop de offerte na talloze malen aandringen ontvangt, blijkt de bouwsom maar liefst een ton hoger dan de eerste prijsopgave. Een afwijking die zo “idioot” is dat ze besluit de stekker uit de bouwplannen te trekken. Al moet Benschop met haar gezin daardoor noodgedwongen vier maanden in de schuur wonen op hun stukje grond in Oosterwold.

Prijsstijgingen

Benschop en Holthuis blijken geen uitzonderingen. Gedupeerden vinden elkaar al snel in Oosterwold via de Facebookpagina. Nieuwkomers die informeren naar ervaringen met Sustainer Homes worden discreet doorverwezen naar de besloten Facebookgroep voor klanten. Met name in 2017 blijkt meer dan een dozijn klanten, vaak op het laatste moment, met enorme prijsafwijkingen te zijn geconfronteerd. Veel klanten haken af, al is dat niet voor iedereen weggelegd. Een enkeling hoopt dat hun oude huis intussen meer waard is geworden.

Het ideaal van duurzaam bouwen voor alle doelgroepen lijkt niet haalbaar. Sustainer Homes kan voor de oorspronkelijke offertes geen aannemers vinden. “De bouw trok enorm aan in 2017, aannemers en materialen werden duurder”, verdedigt Van Vugt zich. “Het was wildwest. Prijsstijgingen van vijftien procent kwamen in de hele bouw voor. We hadden van tevoren met ingenieursbureaus echt nauwkeurig gekeken naar de prijsstelling. We hebben altijd eerlijk gecommuniceerd over alle prijsstijgingen.”

Ze hebben er alles aan gedaan om de prijs naar beneden te krijgen, benadrukt Van Vugt. “We hebben werk van de aannemer overgenomen en zelf goedkoper uitgevoerd. We hebben honderd punten aan optimalisaties in installaties en het ontwerp doorgevoerd.” Sustainer Homes zet een heel team op de operatie, maar het is niet genoeg. De ondernemers jongleren verder met kostenposten en het ontwerp. Helofytenfilters zijn plotseling niet meer inbegrepen, de klanten moeten achtduizend euro uit eigen zak betalen.

Optimalisaties

Klanten vertellen dat ze zeggenschap over hun eigen ontwerp verliezen. Als gevolg van het doorvoeren van ‘optimalisaties’, krijgen Benschop en Holthuis ongevraagd wandverwarming. “Terwijl wij overal wandkasten in het ontwerp hadden getekend”, zegt Holthuis. “Er veranderden voortdurend zaken, omdat die hun ontwerptechnisch beter uitkwamen.” De architecten proberen ook ontwerpen te versoberen. Antoine de Schipper komt voor de keuze te staan de dakoverhang en het terras weg te laten, beide karakteristiek voor de architectuur van Sustainer Homes. Wie dreigt de samenwerking te beëindigen, krijgt op de valreep grote kortingen aangeboden. “Dan heb je willens en wetens te veel gevraagd”, vindt Benschop.

Sustainer Homes heeft met het geven van kortingen weliswaar gedeeld in het leed, maar het is de klant die de diepste zakken moet hebben. De Schipper wikt en weegt zijn ontwerp anderhalf jaar lang en ziet de bouwsom met veertigduizend euro stijgen. Hij stapt eruit, met een verlies van tienduizend euro aan gemaakte ontwerpuren.

Ontwikkelkosten

De post die verantwoordelijk is voor de grote prijsafwijkingen heet ‘ontwikkelkosten’. “Daaronder schaarden zij het verbeteren van hun modules”, merkte Benschop toen ze een zichtbaar nerveuze Van Vugt op kantoor in Utrecht om een verklaring vroeg. “De eerste klanten betalen dus mee aan het denkwerk achter hun modules. Dat is omgekeerde bedrijfsvoering. Bovendien ging het niet om productverbetering. Ze waren vooral fouten aan het herstellen.” De Schipper vindt dat de start-up met huizenprijzen rekende die te mooi waren om waar te zijn. “Wij waren helemaal hun doelgroep. Jonge mensen met een kleiner budget die toch duurzaam willen wonen. Toen we uit elkaar gingen en ik opmerkte dat ze gouden bergen beloven, zei Van Vugt dat ze anders misschien niet zoveel klanten hadden gehad.”

Heeft Sustainer Homes de prijzen te lang laag gehouden om klanten te lokken? “Nee”, zegt Van Vugt beslist. “Dit zijn allemaal mensen die offertes aanvroegen, voordat de bouw aantrok. Zodra we door hadden waar het probleem zat, hebben we dat aangepast voor nieuwe klanten en ook de prijzen van de website gehaald. Mensen krijgen nu in een vroeg stadium een prijs van de aannemer.” Nieuwe klanten zien echter op de brochure van april 2017 nog steeds de aantrekkelijke vierkantemeterprijzen staan. Ook aan het einde van dat jaar, zegt Benschop. “Een woning vergelijkbaar met die van ons stond daar nog steeds in voor een bedrag waarvoor ze het bij lange na niet kunnen bouwen.”

Maatwerk

Erik Schot van Plangarant, een organisatie van bouwexperts, kan een eind meegaan in de verdediging van Van Vugt. “Sterke prijsstijgingen kwamen zeker voor toen de bouw aantrok. Maar niet van deze orde, en het moet wel uit te leggen zijn. Als klanten hebben aangegeven waar de grens ligt en het wordt nog duurder, dan heb je bewust je kaken op elkaar gehouden. Of een bord voor je kop.” Schot zet ook vraagtekens bij de lage instapbedragen waarmee Sustainer Homes rekende. “Er zijn maar heel weinig prefab bouwers die voor dergelijke bedragen voor de particuliere markt kunnen bouwen. Dan moet het in elk geval seriematig zijn en geen maatwerk.”

Ook Ernest Kuiper is sceptisch over modulair bouwen voor particulieren. Zijn bedrijf Finch Building bouwt ook modulair maar kiest daar bewust niet voor. “Particulieren vragen heel veel aandacht, het gaat om kleine aantallen. Als je al je projectkosten op een paar modules moet verhalen, wordt het een heel duur product.” Sustainer Homes lijkt dat nu ook te beseffen. “Uiteindelijk willen we toe naar een model waarin franchisenemers ons bouwsysteem gaan gebruiken. Zo denken we duurzaam bouwen voor particulieren op te kunnen schalen. De bedoeling is om dit wereldwijd uit te rollen”, aldus Bierens.

De turbulente startfase tempert de ambities van de start-up blijkbaar niet. In 2018 spiegelen ze op de website van de crowdfundingcampagne potentiële beleggers duizend nieuwe geïnteresseerden voor, per week. Als die duizenden daadwerkelijk kiezen voor Sustainer Homes, dan zijn er heel wat aardappelakkers nodig met de omvang van Oosterwold. De realiteit is dat het bouwbedrijf sinds 2016 rond de vijftig woningen en wat grotere projecten heeft opgeleverd.

Sustainer Homes zijn intussen wel realistischer geprijsd. Een woning van 126 vierkante meter in het Roermondse project Neeldervelt kost 295.000 euro, zonder grond. Inmiddels is er een makelaar die als eerste Sustainer Homes in Oosterwold aanbiedt, compleet ontzorgd voor het wilde wonen. Voor 455.000 euro sla je pionieren op de kale klei over. Dan woon je overigens niet in een landhuis, maar in een woning met puntdak van 93 vierkante meter.

Kinderziektes

Terwijl frisse ‘artist impressions’ op websites lonken naar nieuwe klanten, kampen de eerstgeborenen met kinderziektes als lekkages, doorgerotte kozijnen en vloerplaten die bewegen. Bewoners worstelen vooral met de warmtepomp, een pomp die energie onttrekt aan de buitenlucht en daarmee de lucht in de woning verwarmt. Veel warmtepompen hebben echter een te lage capaciteit. Ook kan de zon op de gevel in de winter de warmtepomp doen afslaan, waarna het uren duurt voordat die weer op dreef komt. ‘Met de thermostaat op 26, wordt het niet warmer dan 18 graden’, meldt iemand op de facebookgroep. Meerdere woningen kampen met een droog binnenklimaat, weer een ander meet een te hoog CO2-gehalte in huis. Van Vugt verklaart dat problemen met warmtepompen niet uniek zijn voor Sustainer Homes. “Heel Nederland heeft er last van.”

Ondertussen reddert Sustainer Homes heel wat af om kinderziektes op te lossen. “Als we van tevoren hadden geweten hoe zwaar het zou worden, hadden we dit misschien niet aangedurfd”, laat Bierens doorschemeren. Nu klanten buiten de beslotenheid van Facebook praten, geeft Van Vugt toe: “Ik heb hier een jaar wakker van gelegen. Maar we hebben de mensen nooit voorgespiegeld dat we meer ervaring hadden of meer pretendeerden. Onze klanten hebben zich aangesloten bij een pionierend bouwconcept dat alles anders doet.”

Juist dat maakt het voor de eerste klanten extra zuur. Zonder uitzondering steunden ze de missie van Sustainer Homes en was er begrip voor beginnersfouten. Volgens De Schipper was er geen man overboord geweest als Van Vugt had gewaarschuwd dat ze voor de beloofde prijs niet zouden kunnen bouwen. “In plaats daarvan hebben ze ons het vertrouwen gegeven dat het wel haalbaar was.” “Alsof je een fuik inzwemt”, vat Benschop het samen. “Wij dachten dat we precies in hun doelgroep en visie vielen”, vervolgt De Schipper. “Daarom hebben we hen heel veel ruimte en tijd gegeven. We voelen ons in de kou gezet.”

De namen Karin Holthuis en Sanne Benschop zijn op verzoek gefingeerd.