Pand in eigen hand: huiseigenaars worden duurzaam

Antropoloog Mimi Slauerhoff en architect Corine Erades ondersteunen Rotterdamse verenigingen van eigenaars bij het verduurzamen van hun gebouw. En helpen daarmee mensen om binnen iets ongrijpbaars als de energietransitie toch zelf het initiatief te nemen.Iedereen die een eigen appartement bezit, is automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Hierin wordt het onderhoud aan de gemeenschappelijke ruimtes en de ‘schil’ van een gebouw geregeld, zoals het dak of de gevel. Ieder lid van een VvE betaalt daaraan mee. Landelijk vertegenwoordigen VvE’s zo’n kwart van het particulier woningbezit, in Rotterdam zelfs de helft. Daarmee hebben VvE’s flink wat in de melk te brokkelen als het om verduurzaming van de gebouwde omgeving gaat.

Mimi Slauerhoff en Corine Erades adviseren VvE’s over verduurzaming. Er blijkt veel behoefte te zijn aan onafhankelijke informatie. “Offertes opvragen, dat zegt niets”, licht Slauerhoff toe. “Wij leggen uit: hoe maak je een optimaal pad naar een zo duurzaam mogelijk gebouw? Dus, hoe maak je een plan dat betaalbaar, technisch haalbaar en optimaal is én juridisch klopt? En: hoe krijg je iedereen hierin mee.”

Volgens jullie zijn VvE’s in potentie aanjagers van de energietransitie. Waarom?
“Omdat collectief meer mogelijk is”, zegt Erades. “Je hoeft niet alles alleen uit te zoeken en de kosten worden verdeeld. Bovendien wil een eigenaar die zelf ook bewoner is gewoon prettig kunnen wonen. Dat is dus degene die optimaal voor dat gebouw wil zorgen en niet alleen aan rendement denkt.” Daarnaast kan een VvE gezamenlijk een lening aangaan, die via de servicekosten wordt terugbetaald. Als iemand uit het gebouw verhuist, gaat die lening automatisch over op de volgende bewoner. “Dat is uniek voor VvE’s.”

Gezamenlijkheid is een sleutelwoord bij VvE’s. “Je kunt als bewoner van een bovenverdieping bijvoorbeeld niet zomaar zonnepanelen op het dak leggen. Wáár je als koper zit in het gebouw, is van ondergeschikt belang. Als je wilt verduurzamen, dan moet je op gebouwniveau kijken en alle andere leden van je VvE meekrijgen.” “De ervaring leert dat je alle bewoners vanaf het begin moet informeren en betrekken”, vult Slauerhoff aan. “Het initiatief ligt meestal bij een handjevol leden. Als de rest tijdens een ledenvergadering ineens met een plan worden geconfronteerd, gaan ze alleen daarom soms al in verzet.”

Maatwerk

Er bestaat geen blauwdruk voor het verduurzamen van een pand; dat is maatwerk. Maar met hun netwerk VvE’s met Energie hebben Erades en Slauerhoff wel een proces ontwikkeld dat ze samen met VvE’s doorlopen. Om te beginnen wordt er een nulmeting gedaan. Daarbij kijken ze naar het energielabel maar ook naar hoe de bewoners hun huis gebruiken. Erades: “Een energielabel zegt iets over de gemiddelde energieprestatie van een gebouw. Maar als je een businesscase wilt maken voor verduurzaming voor een specifieke VvE, moet je werken met het werkelijke energiegebruik van die bewoners.”

Daarna wordt het einddoel vastgesteld. Bijvoorbeeld dat de VvE stapsgewijs in 2050 gasloos, energieneutraal of CO2-neutraal wil zijn. Slauerhoff: “We zoeken uit wat daarvoor nodig is en welke stappen nu al gezet kunnen worden. En we berekenen wat financieel haalbaar is. Uiteindelijk bepaalt de VvE zelf welke stappen ze wil zetten en hoe groot die zijn.”

Vaak wordt gezegd dat bewoners door een lagere energierekening de investeringen van verduurzaming na een tijd terugverdienen. Is dat haalbaar?|
Erades: “Nee, het lukt bijna nooit om de verduurzamingsmaatregelen terug te verdienen met energiebesparing. Omdat energie zo goedkoop is. Maar energiebesparing is een relatief klein deel van de businesscase, zeker bij VvE’s die van zichzelf al energiezuinig zijn. In die gevallen wordt er vooral bespaard op groot onderhoud voor de komende dertig jaar. Doordat je nu zoveel mogelijk in één keer doet, bespaar je op de toekomstige onderhoudskosten.

De grote bijvangst is dat je voor elke VvE het huishoudboekje opschoont. Veel VvE’s zijn de grip op inkomsten en uitgaven kwijt. Dat komt doordat VvE’s de neiging hebben om onderhoud zoveel mogelijk voor zich uit te schuiven, teneinde de kosten op korte termijn zo laag mogelijk te houden. Wanneer beheerders en onderhoudsplanningsmakers bij een ALV vragen: mag de onderhoudsbijdrage omhoog, dan is het antwoord altijd nee. Omdat het gevoel van urgentie ontbreekt. Dat dakleer kunnen we nog wel even oplappen en die voegen zien er toch nog prima uit? En als we dan toch iets moeten doen dan graag zo goedkoop mogelijk. Met als resultaat dat VvE-gebouwen langzaam maar zeker verslonzen en verpieteren.”

Zijn de servicekosten niet vaak ontzettend hoog?
Erades: “Dat lijkt maar zo. Mensen weten niet waarvoor ze betalen. En ze kijken altijd naar de korte termijn, dat is gewoon een menselijke eigenschap. Maar bij gebouwonderhoud telt de lange termijn. Een gebouw is geen wegwerpartikel.”

Wat als mensen graag energieneutraal willen zijn, maar er slechts beperkte capaciteit is om zelf energie op te wekken?
Erades: “We rekenen altijd door hoeveel zonnepanelen er op het dak passen en dat is nooit genoeg voor het individuele en collectieve gebruik van de bewoners. Nu al niet, laat staan wanneer mensen elektrisch gaan koken, elektrisch tapwater bereiden en bijvoorbeeld overstappen op warmtepompen. Je moet dan zorgen dat je de warmtevraag beperkt. Isoleren dus.”

Is het niet lastig plannen als je weet dat het overheidsbeleid nog zal veranderen? Eerst moesten we bijvoorbeeld in 2050 van het gas af, Amsterdam wil nu in 2040 al aardgasvrij zijn.
Erades: “Ja, daarom gaan we altijd uit van een zo laag mogelijke resterende warmtevraag.” Slauerhoff: “De meeste VvE’s gaan niet in één keer naar nul of naar energieneutraal. Het is net als golfen: je wilt in drie slagen bij een hole zijn. De eerste slag moet zoveel mogelijk de goede richting opgaan, die bepaalt voor 80 procent waar je naartoe gaat. Hoe meer energie je bespaart, hoe minder afhankelijk je bent van je energiebron of van wat de overheid besluit. Goed isoleren – en ventileren en zonnepanelen aan je dak hangen – is ook hier dus een logische route. Leden komen daar op basis van onze berekeningen ook meestal op uit.”

Dus burgers moeten alvast beginnen met isoleren en verder afwachten tot de overheid bedenkt hoe het verder moet?
Slauerhoff: “Het is goed om te bedenken dat je als VvE ook onderdeel bent van hoe techniek, markt en regelgeving zich ontwikkelen. Als er meer vraag is, gaan de ontwikkelingen ook sneller. De eerste VvE’s die de moeite nemen zo’n traject aan te gaan, helpen mee om de markt een beetje op te schudden. Naar triple glas vragen, bijvoorbeeld, betekent ook dat het meer aangeboden wordt. We horen van Nederlandse aannemers nog steeds dat triple glas niet nodig is. Maar ramen spelen over het algemeen nog steeds een grote rol bij het warmteverlies.”

Struikelblok

Dat neemt niet weg dat VvE’s afhankelijk zijn van de richting die de gemeente op wil, en die proberen ze te beïnvloeden, zegt Slauerhoff. “Stadsverwarming op hoge temperatuur van een geprivatiseerd bedrijf heeft niet onze voorkeur. Maar we hebben alles nodig. Waarschijnlijk kan niet ieder gebouw overstappen op warmte en koude opslag (WKO).” Erades: “Het probleem is dat stadswarmte op dit moment geen restwarmte is van de industrie. Er wordt op grote schaal afval en productiehout voor geïmporteerd uit het buitenland. Stadswarmte op echte restwarmte en lagere temperatuur is wel een goede oplossing. Als je woningen goed isoleert dan hebben ze maximaal 40 graden warmte nodig in plaats van 90. Dat betekent dat de bronnen lokaler kunnen worden gevonden, dus minder warmteverlies tijdens het transport van de warmte.”

Wat zit de omslag naar duurzamere woningen het meest in de weg?
Erades: “De belangrijkste hobbel is of er financiering komt voor de komende dertig jaar. Dan kan de eerste verduurzamingsslag echt die 80 procent in de goede richting zijn. Je neemt dan maatregelen die je eigenlijk over meerdere generaties wilt uitsmeren. Het is best ingrijpend als je het in één keer goed wilt doen. VvE’s komen daar vaak toch op uit want dan zitten ze maar één keer in de rommel. De keuze voor een type kozijn hangt samen met het type ventilatie: ga je wel roosters in je gevel toepassen of niet? Gaandeweg willen mensen dan vaak ook ander achterstallig onderhoud meenemen, en zo groeit het project.” De noodzaak om over de energietransitie na te denken is ook een drijver om onze gebouwen kwalitatief te verbeteren, vindt Erades. En het is een manier om mensen de regie terug te geven. “Dat is ons belangrijkste doel. ‘Wat kan ik zelf doen om zoiets abstracts als de klimaatverandering tegen te gaan?’ Nou, eigenlijk best veel. Maar mensen hebben wel een beetje hulp nodig van de overheid om de randvoorwaarden te verbeteren.”